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GAGFAH halten
17.10.2008
Bankhaus Lampe
Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, stuft die GAGFAH-Aktie (ISIN LU0269583422 / WKN A0LBDT) nach wie vor mit "halten" ein.
Im ersten Halbjahr seien die Nettomieterträge (489,0 Mio. Euro; Vj.: 459,7 Mio. Euro) weiter angestiegen, die Dynamik habe aber an Schwung verloren. Die Gewinne aus Veräußerungsgeschäften (in Höhe von 24,9 Mio. Euro; Vj.: 27,7Mio. Euro), als zweite Säule der Geschäftstätigkeiten, hätten sich weiterhin stabil entwickelt. Vor allem die Margen von 36% hätten in diesem Zusammenhang beeindrucken können. Das Volumen der Verkäufe sei dynamisch angestiegen; es seien im ersten Halbjahr 1.274 Wohneinheiten veräußert worden (Vj.: 528 Wohneinheiten).
Die Gesellschaft habe zum 30. Juni 2008 circa 175.000 Wohnungen im Bestand gehabt (Vj.: 167.000 Wohnungen) und bewirtschafte knapp 29.000 Wohnungen für Dritte. Die Leerstandsquote im eigenen Portfolio (einschließlich Zukäufe) sei durch die Gesellschaft auf 4,6% gesenkt worden. Die Mieten seien im Schnitt um 1,3% im ersten Halbjahr gestiegen, was in-line mit den Zielen für 2008 sei. Die Managementkosten je Wohneinheit hätten auf 424 Euro gesenkt werden können. Für das Jahr 2007 seien noch 448 Euro im Schnitt je Wohneinheit ausgegeben worden.
Der Vergleich zu den Vorjahreszahlen stelle sich gerade im Bezug auf die Gewinnreihen als schwierig dar, da im ersten Halbjahr 2007 unrealisierte Bewertungsgewinne in Höhe von 644,2 Mio. Euro hätten vermeldet werden können. Im ersten Halbjahr 2008 sei dagegen ein geringer Verlust aus Bewertungsgewinnen in Höhe von -3,0 Mio. Euro zu verbuchen gewesen.
Neben den EBIT- und Periodenüberschusszahlen seien für das Unternehmen die FFO (funds from operations) ausschlaggebend. Diese Kennzahl, an der sich auch die Dividendenzahlungen orientieren würden, habe im ersten Halbjahr bei 98,0 Mio. Euro und damit nur 4,3% über dem Vorjahresniveau gelegen. Je Aktie entspreche dies 0,43 Euro (Vj.: 0,42 Euro). Dieser Wert habe etwas an Wachstumsdynamik verloren und sei zum Halbjahr hinter den eigenen Zielen von zehn Prozent Wachstum pro Jahr zurückgeblieben. Für die ersten bei den Quartale 2008 seien insgesamt 0,40 Euro je Aktie an Dividende ausgeschüttet worden, je Quartal 0,20 Euro.
Aktuell sei die GAGFAH gut durchfinanziert, in den nächsten Jahren stünden nur relativ geringe Kreditprolongationen an. Allerdings stehe in 2013 ein Kredit von über 5,6 Mrd. Euro zur Verhandlung.
Für das Gesamtjahr wolle die Gesellschaft den Leerstand weiter senken (auf 4,5%), die Verwaltungskosten je Wohneinheit sollten weiter zurückgehen (400 Euro je Wohneinheit) und die Mieten weiter erhöht werden (zwei Prozent auf der "Same-store"-Basis). Zudem sollten im zweiten Halbjahr ähnlich viele Wohneinheiten veräußert werden wie im ersten Halbjahr, so dass dann mehr als 2.500 Einheiten im Gesamtjahr veräußert sein würden.
Nur eine geringe Wachstumsdynamik sollte sich nach Erachten der Analysten aus den oben genannten Maßnahmen erzielen lassen. Besonders die Entwicklung des FFO habe in den vergangenen Quartalen an Dynamik eingebüßt. Es bleibe abzuwarten, inwieweit die Gesellschaft es vermöge, durch die genannten Maßnahmen diese weiter auszubauen. Für dieses Jahr gehe die Gesellschaft von bis zu 1,00 Euro je Anteilsschein aus (Vj.: 0,88 Euro). Nach Erachten der Analysten sei dies möglich, aber ambitioniert, da im zweiten Quartal 0,57 Euro je Aktie FFO erwirtschaftet werden müssten. Überraschungen negativer Natur könnte es durch die Bewertung von Immobilien sowie von Derivaten zur Absicherung von Zinsrisiken geben.
Über das Jahr 2008 hinaus gehe man von einem weiterhin intakten Aufwärtstrend aus. Dieser werde durch einen leichten Anstieg der Mieteinnahmen, stabil gebliebene Privatisierungserlöse sowie strikte Kostenkontrolle bestimmt werden. Insgesamt sollte das Unternehmen seine Strategie weiter fortsetzen, die FFO je Aktie durch organisches und externes Wachstum zu steigern, um letztlich die Dividenden nachhaltig zu erhöhen.
Im Einzelnen bedeute dies, dass der Wohnungsbestand weiter ausgebaut werde. Akquisitionen sollten nach Gesellschaftsangaben dabei nur erfolgen, wenn diese profitabel seien, das heiße ab dem zweiten Jahr Gewinne erzielen würden. Eine genaue Planungszahl für die in den kommenden Monaten möglichen Zukäufe von Wohneinheiten gebe die Gesellschaft angesichts des schwierigen Marktumfeldes für Immobilienkäufe nicht bekannt. Der Kauf von kleineren Portfolien sollte nach Erachten der Analysten in den nächsten Monaten die beste Praxis sein, um den Bestand an Immobilien weiter zu vergrößern.
Das schlechte Sentiment für Immobilienaktien, die konjunkturelle Eintrübung in Deutschland sowie aktuell mangelnde Wachstumsphantasie würden die Analysten veranlassen, ihre Modelle anzupassen. Zwar sollten die Wohnimmobilienunternehmen nach ihrem Erachten nicht so stark vom wirtschaftlichen Abschwung betroffen sein als andere Immobilienunternehmen, dennoch sehe man hier einige Unsicherheiten. Gleichzeitig sei das Wachstum ohne weitere Kapitalmaßnahmen nur eingeschränkt darstellbar. Ferner belaste die aktuelle Marktsituation, da nur wenige große Portfolien zum Verkauf stünden. Das Kursziel lege man bei 6,20 (alt: 10,00 Euro) Euro je Anteilsschein fest.
Das Anlageurteil der Analysten vom Bankhaus Lampe für die GAGFAH-Aktie "halten" hat damit Bestand. Als Grundlage des Kurszieles diene den Analysten ihr Peer-Group-Vergleich. (Immobilienaktien 2008/2009 vom 16.10.2008) (17.10.2008/ac/a/d)
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